Dagligvarer finder nye veje til forbrugerne. Som langsigtet ejendomsinvestor må den erhvervsdrivende fond KFI derfor forfølge en strategi med fleksibilitet i både anvendelsen og finansieringen af bygningerne
Fremtiden for fysiske butikker rummer såvel muligheder som trusler. Det fintmaskede butiksnet med stærke kæder inden for convenience, nærbutikker, discount, supermarkeder, varehuse og hypermarkeder skal indstille og forberede sig på urbanisering, brancheglidning, internethandel, ny teknologi og lokale ildsjæle. Butiksdøden bliver uforudsigelig.
– Den fysiske butik vil forandre sig. Spørgsmålet er hvordan og hvornår, siger adm. direktør Jesper Loiborg fra KFI Erhvervsdrivende Fond.
Indirekte tog KFI hul på fremtiden, da det fremlagde årsberetningen for 2016 med følgende kommentar:
– Efter regnskabsårets afslutning flyttede KFI i marts 2017 til lejede lokaler i Lyngby. De tidligere domicilejendomme på Østerbro er solgt og har været en udmærket investering. Flytningen nedbringer de samlede omkostninger til at bo, og pengene kommer ud at arbejde hos købmændene i stedet for at være bundet i domiciler.
For Jesper Loiborg er fleksibilitet i såvel bygningernes potentielle formål og finansiering nøgleordene i en langsigtet investeringsstrategi, der kan udbygge et i forvejen stærkt finansielt fundament under købmændene i den frie sektor.
Bygninger i overflod
Der er knap 3.000 dagligvarebutikker i Danmark. Danskerne har ifølge Retail Institute Scandinavia cirka tre gange så mange butikskvadratmeter til deres indkøb sammenlignet med gennemsnittet i EU-landene.
Samtidig spår instituttet i sin seneste 10 års prognose, at nethandlen med dagligvarer kan stige til fra ca. 2,5 til 12 mia. kr. og dermed snuppe en pæn bid af et dagligvare- og conveniencemarked på godt 126 mia. kr. i 2017-tal og ekskl. moms. I samme prognose spås restaurationsbranchen en vækst på 20 mia. kr. og når dermed op på 60 mia. kr.
– Vi kender ikke bygningernes formål i fremtiden. Derfor skal den være fleksibel. Som planloven er i dag, kan man bygge butikker på op til 1.200, 3.800 eller 5.000 m2 afhængig af placeringen.
– For os er det vigtigt, at den fysiske butik kan skaleres op og ned eller indrettes til alternative formål, så den kan bevare sin værdi som udlejningsejendom. Hvis det bliver mere udbredt med abonnementsløsninger på flere dagligvarekategorier, så skal butikken måske indskrænkes og være endnu mere fokuseret på at være kundens eksterne køleskab.
– Skal der være plads til click & collect. Og hvordan skal det fysisk indrettes? Drive-in, som vi kender det fra burgerkæderne? Skal kunderne kunne betjene sig selv uden bemanding i dele af døgnet?
Sammen med Rambøll har KFI analyseret mulighederne for modulopbygget butiksanlæg, der kan skaleres op og ned og nemt flyttes til nye markedsområder. Analyserne viser, at sådanne anlæg kan afskrives på 15 år.
Mere modul og miljø
I kombination med crowdfunding ser Jesper Loiborg et potentiale for modulopbyggede butikker, hvor lokale ildsjæle selv finansierer grunden, fundamentet og installationerne, mens KFI finansierer selve bygningen og har mulighed for at flytte den, hvis der bliver behov for det på grund af demografien eller konkurrencen, som enten kan være nye fysiske konkurrenter eller levering med drone fra centralt placerede logistikcentre eller logistikhubs. I Kina flyver droner med pakker i afstande på op til 100 km.
Udover en fleksibel bygningskrop skal en ejendom leve op til fremtidens miljøkrav. Inden for miljøcertificering af butiksejendomme findes i dag tre niveauer.
– Vi fokuserer ikke kun på investeringen her og nu; men også på driften af bygningen i dens samlede levetid. Jo bedre værdi på parameteren ”total cost ownership”, desto større værdi for en eventuel ny investor, da ejendommen under normale omstændigheder vil kunne indbringe en bedre husleje gennem lavere driftsudgifter, forklarer Jesper Loiborg.
40 vinderbyer
Institut for Centerplanlægning, ICP, har gennem flere analyser set på konsekvenserne af en stadigt stigende e-handel i forhold til bl.a. bylivet og udbuddet af butikker i de danske byer. Den seneste analyse fra foråret 2017 viser i sit værste scenarie, at e-handlen får enorm indflydelse på lejedannelser og ejendomsværdier frem til 2030.
– Der tales om 40 vinderbyer, hvad vi naturligvis har taget bestik af. Derfor ser vi ganske nøje på, om vi har de rette fysiske butiksplaceringer i de pågældende byer. Og der vil sandsynligvis blive behov for at rokere rundt på porteføljen af ejendomme. Noget skal sælges fra til andre formål. Og nye ejendomme skal føjes til – enten som nybyggerier eller udvikling, siger Jesper Loiborg.
Attraktive butikker kræver kompetence
– Moderne og attraktive butikker er afgørende for, at de frie købmænd kan klare sig i den hårde konkurrence med kapitalkæderne. Vi har derfor de senere år udbygget kompetencerne inden for udvikling og udlejning. Vi har også øremærket flere investeringskroner til ejendomme, og vi har via en Landsanalyse fundet fremtidssikre lokationer for butikker. Dermed kan vi mere målrettet udvikle nye dagligvarebutikker og opgradere eksisterende bæredygtige MENY, SPAR og REMA 1000, siger Jesper Loiborg.
Også Min Købmand kan i visse tilfælde blive hjulpet på vej af KFI, selv om butikker med en omsætning på under 15 mio. kr. og mindre end 400 salgskvadratmeter ikke er omfattet af fundatsen for KFI.
– Når den lokale købmand lukker, begynder borgerne at flytte væk fra de mindre byer. Butiksdrejebogen.dk, som vi har betalt udarbejdelsen af og udviklet sammen med bl.a. Dagrofa og DSK, er et forsøg på at vende den udvikling. Det er en guide til, hvordan mindre samfund kan styrke og modernisere den lokale butik, hvis borgerne selv bakker op, siger Jesper Loiborg og tilføjer:
– Vi sponserer også lokale borgergruppers forarbejder til etablering af butikker, og vi går ind i bæredygtige projekter med anlægslån, kreditter og leasing. Og måske skal vi facilitere crowdfunding.
Jesper Loiborg tager et sidste kig i krystalkuglen for DSK Magasinet og nævner Amazon, som med sit opkøb af Wholefood og et stort logistiklager i Hamborg, er rykket tættere på Skandinavien og kan sætte turbo under innovationen hos konkurrenterne.
Jesper Loiborg har som adm. direktør for den erhvervsdrivende fond KFI ansvaret for langsigtede investeringer i ejendomme. Fleksibel finansiering og fleksible bygninger får afgørende betydning i fremtiden. Foto: Flemming Effersøe
KFIs ejendomsportefølje er på godt fire mia. kr. KFI ejer eller drifter ca. 230 ejendomme med ca. 450.000 m² udlejningsareal og mere end 1.300 lejemål. I størstedelen af ejendommene er der mindst et lejemål med en dagligvareforretning, og KFI er i alt udlejer til ca. 115 købmandsbutikker og ca. 50 andre dagligvarebutikker. KFI er fortsat den største uafhængige udlejer til dansk dagligvarehandel.
